買房是人生中的重大決定，但拿到預售屋買賣契約，動輒幾十頁密密麻麻的內容，看不懂又怕踩雷該怎麼辦？政府111年至113年間的查核資料顯示，部分建案買賣契約出現違規情況，這些陷阱你真的懂了嗎？本文就要一次告訴你五個預售屋契約中常見的問題，幫你避免不必要的損失！

一、快速總覽：

(一)「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」
(二)「 契約審閱期間不足五日 」
(三)「 停車位資訊不完整 」
(四)「 房地面積誤差的處理不公 」
(五)「 驗收條件不合理 」
(六)「 通知交屋約定條款不合理 」

二、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」：

內政部依據消費者保護法第17條第1項所訂定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，該規定清楚明定買賣契約應記載及不得記載事項，可供消費者對比從建商取得之預售屋買賣契約，當然並非要求內容需要一模一樣，只要語句解讀上與應記載及不得記載事項之規定相同就可以，不過還是需要注意一些條件上的規定建商不能擅自降低或刪除。

三、常見預售屋買賣契約五大陷阱－整理自111年至113年政府查核結果

(一)陷阱一：違反「契約審閱期至少五日」規定

1. 1. 依據「消費者保護法第11-1條第4項」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第一條」，規定建商給予消費者契約審閱期至少五日。
   2. 實務上常見問題：民眾常問：「律師，那建商違反至少五日之契約審閱期間，是否代表可以解約，不買了？」律師解答：「其實答案並非如此，依據消費者保護法第17條第1項、第4項之規定，指的是定型化契約條款無效，然而有關房屋位置、面積、價格等都是消費者與建商個別磋商後而得，這部分就得算數，購屋前仍需審慎評估。」民眾常問：「律師，那建商給的是買賣契約樣本而不是正式買賣契約，有影響嗎？」律師解答：「法院實務見解有從『預售屋契約樣本與正式的契約書內容是否完全相同、消費者實質上是否已明瞭簽約後所涉及的各項權利義務』判斷之，不會一概而論違規。」

(二)陷阱二：違反「房地標示及停車位規格」規定

1. 1. 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第三條」，契約應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。
   2. 常見違規情形：未列明停車位「性質」、「位置」、「高度」、「型式」及「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。

(三)陷阱三：違反「房地面積誤差及其價款找補」規定

1. 1. 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第六條」，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。
   2. 常見違規情形：
      (1).限制須於面積「不足」3%，消費者始得解約。(註：依規定面積超過3%也可以是解約事由，因此限制只有「不足」3%才能解約，對消費者而言無疑是一種額外增訂之限制。)
      (2).「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補。

(四)陷阱四：違反「驗收」規定

1. 1. 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三條」規定辦理。
   2. 常見違規情形：
      (1).交屋保留款數額不足房地總價5%；或要求消費者提前支付交屋保留款。
      (2).限制驗收次數為一次，驗收後即使再發現房屋有其他瑕疵，消費者仍應先配合交屋，強迫消費者接受有瑕疵之房屋，將「交屋前」的修繕義務，變更為「交屋後」的保固責任；或建商於契約中自行訂定「驗收標準」，將部分瑕疵視為合格；或限制瑕疵須達一定程度始負修繕義務。

(五)陷阱五：「通知交屋期限」規定

1. 1. 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五條」規定辦理。
   2. 常見違規情形：(1).房屋須有「重大瑕疵」，建商才會在交屋前負責修繕。
      (2).要求消費者先行繳清所有款項，建商才會通知交屋。
      (3).降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二。

四、筆者建議當遇到建商以及代銷業者出現以上五大常見契約陷阱，可以先以存證信函、律師函等方式通知建商以及代銷業者，並請建商以及代銷業者提供解決方案，如有必要時得向消保會申請訴訟。

💼 案例分享｜翻拍外遇證據，律師助力成功爭取精神賠償！

當事人意外從老公給女兒使用的 iPad 發現老公與第三者鹹濕的對話與照片，但在震驚之下僅用手機翻拍，原 iPad 隨後被老公拿回。當事人擔心翻拍的證據不被法院接受，無助地向謝律師求助：「如果翻拍的證據不能用，我怎麼替自己討回公道？」

謝律師仔細審視翻拍的對話與照片，並強調：

1. 翻拍畫面中背景、外框完整，未經修改；
2. 另有陪伴當事人度過難關的友人出庭作證，進一步補強證據力。

最終，法官採信當事人提供的翻拍證據，判決第三者須支付精神慰撫金，成功為當事人爭取應有的賠償。

⚖️ 專業解析｜外遇精神賠償的法律基礎

根據《民法》第184條、第195條，外遇不僅違反善良風俗，侵害配偶人格法益，還可對受害方造成嚴重精神損害。受害方可向外遇的配偶及第三者請求賠償相應金額，律師將協助整理證據，確保證據合法且有力。

📋 小細節提醒｜蒐證合法性與證據有效性的重要性

在外遇案件中，蒐證是否合法對案件成敗至關重要：

• 確保證據來源清楚完整，如翻拍照片須清晰顯示原始來源與背景；
• 避免侵犯隱私的蒐證方式，否則可能適得其反；
• 尋求律師協助，及時判斷證據合法性並制定最佳策略。

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當事人因創業需求承租店面，不料對方要求承接裝潢，甚至發現對方為二房東，而大房東禁止轉租。當事人因此萌生退租念頭並通知對方，但對方卻置之不理，甚至拒絕接受鑰匙歸還。更糟的是，對方後續主動提告，要求當事人支付長期未使用之房租及相關賠償，讓當事人進退兩難，向謝律師求助：「我早就沒有使用房屋，也曾經叫房東來點交和取回鑰匙了，為什麼還要付租金跟賠償？」

謝律師仔細分析雙方約定、通訊記錄及存證信函，成功證明：

1. 鑰匙未返還不代表占有意圖；
2. 房東有備用鑰匙，亦無排他性使用的問題。

最終，法官採信當事人的說法，判決當事人無須支付未使用期間的租金，成功為其減輕巨額負擔。

⚖️ 專業解析｜房屋返還與鑰匙交付的法律基礎

根據《民法》第241條，若房屋使用的排他性不存在，則不構成繼續占有。本案中，律師以詳細證據證明當事人並無占有房屋的意圖，成功推翻房東的索賠要求。

📋 小細節提醒｜退租通知與返還鑰匙的法律重要性

退租過程中，您應該注意：

• 寄發存證信函，明確通知退租及鑰匙歸還；
• 完整保留通訊與交涉記錄，作為法庭證據；
• 諮詢專業律師，避免不當索賠帶來巨額負擔。

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💼 案例分享｜分局長遭降等調任，律師助力成功撤銷處分！

當事人因轄下派出所發生社會矚目事件，面對輿論壓力，不得已簽下「自願降等同意書」，最終被調任至低一官等職務。當事人事後深感不平，向謝律師求助：「當初在壓力下簽了同意書，就得受不公平的降等處分嗎？」

謝律師仔細盤點案件時序與相關行政函文，發現「自願降等同意書」是調任處分的核心前提，當事人在調任處分送達前已撤回同意書，導致處分前提不成立。經公務人員保障暨培訓委員會審查，調任處分被撤銷重作，成功為當事人爭取應有的職場尊嚴與權益。

⚖️ 專業解析｜「撤回降等同意書是否有效？法律如何認定」

根據《公務人員任用法》第18條，非自願者不得被調任至低一官等職務。本案中，律師抓準撤回同意書的時效與調任處分送達時間差，證明當事人未構成「自願調任」條件，成功推翻不利處分。

📋 小細節提醒｜撤回不公平處分的關鍵時機！

面對不公平的調任或降等處分，您應該：

• 完整保存簽署與撤回文件，以確保舉證有力，且不輕易簽署自願降調同意書；
• 掌握送達與撤回的時效，撤回行為必須在處分生效前完成；
• 立即諮詢律師，確保合法權益不受侵害。

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當事人聽信他人聲稱每月可獲數十%的高利潤，只需將信用卡綁定在對方名下即可參與投資手機購買計畫。然而，數月後不僅利息停止發放，連信用卡消費額也被肆意盜用，當事人驚覺自己被騙，焦急地向謝律師求助：「這些錢是我多年積蓄，現在全都沒了，我該怎麼辦？」

謝律師迅速盤點當事人的所有損失與犯罪者的通訊紀錄，並憑藉專業經驗，將案件成功併入已起訴的吸金案件審理程序。最終幫助當事人順利參與追討程序，為其追回部分損失，捍衛當事人的合法權益。

⚖️ 專業解析｜吸金案件的法律責任

根據《銀行法》第29條，非銀行機構不得向公眾吸收資金，違者可能構成非法吸金或詐欺。保證高額獲利的投資模式往往是詐騙常用手法，律師的介入可幫助受害者迅速蒐集證據並參與審理程序，增加追回損失的機會。

法律專業與完整舉證是成功追討損失的關鍵！

📋 小細節提醒｜防範吸金詐騙的必知事項！

近年來，投資詐騙手法層出不窮，您應該注意：

• 切勿輕信高額回報的投資項目，尤其是保證獲利的承諾；
• 避免將信用卡資訊提供給第三方，更不要允許他人綁定您的信用卡於任何設備；
• 保存交易與通訊記錄，如有爭議可迅速舉證維護自身權益。

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當事人在買屋後，發現內政部實價登錄上的交易價格被低報了數百萬，擔心未來賣屋時受到影響，焦急地向謝律師求助：「這價格被低報，我以後賣房子肯定會虧！該怎麼辦？」

經查明，此事件源於代書申報不實，嚴重影響市場交易透明性。謝律師仔細盤點買賣契約及申報記錄，彙整證據向檢察官清楚說明案情，最終使被告當庭坦承錯誤，成功為當事人爭取正義，確保其房價權益不受影響。

⚖️ 專業解析｜實價登錄不實的法律風險

根據《刑法》第214條，故意申報不實致使公文登載錯誤，足以損害公眾或他人利益者，最高可處三年以下有期徒刑或罰金。本案中，律師憑藉專業法律知識與充分證據，迅速釐清責任歸屬，為當事人挽回房價損失。

📋 小細節分享｜實價登錄的風險與注意事項

現行不動產實價登錄已進入2.0階段，交易雙方需注意以下事項：

• 如實登錄交易價格，避免因低報影響未來房屋買賣價值；
• 了解法律責任，低報交易價恐涉刑責；
• 保存交易文件，確保有充分證據維護自身權益。

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謝律師熟悉不動產法規與實價登錄相關議題，結合法律專業與案件經驗，幫助客戶快速解決糾紛，確保您的交易權益不受侵害，房價價值不被低估。

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💼 案例分享｜借款糾紛引發強制執行，律師助力成功停止！

當事人因借款糾紛，被對方利用本票聲請裁定，進一步發起強制執行，導致房屋即將遭查封。

當事人焦急萬分，向謝律師求助：「我已在訴訟中，但房屋還是要被查封，該怎麼辦？」

謝旻翱律師迅速盤點強制執行現況及借款相關訴訟資料，憑藉法律專業與敏銳判斷，依據《強制執行法》第18條，向法院聲請停止強制執行。最終成功說服法院，避免房屋被查封，當事人因此免除財產損失的重大危機。

⚖️ 專業解析｜停止強制執行的法律依據

依據《強制執行法》第18條，強制執行通常不停止，但在特定情況下，如債務爭議未確定、或擔保本票存在爭議時，可依法聲請停止執行。專業律師的介入，能幫助您在緊急情況下迅速保全財產。

📋 小細節分享｜停止執行的操作關鍵

聲請停止強制執行需具備以下資料：

• 本票及相關債務爭議證據；
• 訴訟進行中的支持性文件；
• 法律條文依據與詳細理由。

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💼 案例分享｜已還清債務，律師助力成功塗銷抵押！

當事人因借款向債權人開立本票並抵押房屋，債務清償後，債權人卻拒不承認，甚至主張抵押擔保的另有其他債務，導致當事人無法取回本票或解除房屋抵押。

「債務都還清了，為什麼我的房子還被抵押？」

謝旻翱律師透過對話紀錄與清償交易明細，證明債務已清償無誤，成功說服法官接受當事人主張。最終，透過和解筆錄，不僅幫助當事人取回本票，還成功塗銷抵押權，讓當事人重獲財產完整權利！

⚖️ 專業解析｜債務清償與抵押權塗銷的法律依據

根據《民法》第767條，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，有權請求返還。本案中，律師依據交易明細與借款對話，成功證明債務無爭議，幫助當事人以和解方式快速解決問題，減少時間與金錢的浪費。

📋 小細節分享｜塗銷抵押權，不再受制於債權人！

透過法院和解筆錄，當事人可直接前往地政事務所辦理抵押權塗銷，無需債權人到場或同意，操作簡單、便捷！這也避免了後續可能的爭議和拖延，讓權益更快恢復。

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💼 案例分享｜出租房屋發生火災，律師助力成功獲賠！

當事人將房屋出租，不料租客使用期間發生火災，導致房屋受損。在法院初步鑑定不利的情況下，當事人深感壓力：「房屋損失這麼嚴重，我該怎麼辦？」

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⚖️ 專業解析｜損害賠償的法律基礎

根據《民法》第184條，若租客因過失或故意導致房屋受損，需承擔損害賠償責任。專業律師的協助，能幫助您準確釐清責任歸屬，快速爭取應有賠償，避免額外損失。

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訴訟不一定非得爭個你死我活，透過律師的協調，雙方可在合理條件下達成和解，不僅省下訴訟的時間與金錢，還能獲得具判決效力的和解筆錄，讓紛爭更快速地圓滿落幕。

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