買預售屋前必看！五大常見契約陷阱一次破解！
買房是人生中的重大決定，但拿到預售屋買賣契約，動輒幾十頁密密麻麻的內容，看不懂又怕踩雷該怎麼辦？政府111年至113年間的查核資料顯示，部分建案買賣契約出現違規情況，這些陷阱你真的懂了嗎？本文就要一次告訴你五個預售屋契約中常見的問題，幫你避免不必要的損失！
一、快速總覽：
(一)「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」
(二)「 契約審閱期間不足五日 」
(三)「 停車位資訊不完整 」
(四)「 房地面積誤差的處理不公 」
(五)「 驗收條件不合理 」
(六)「 通知交屋約定條款不合理 」
二、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」：
內政部依據消費者保護法第17條第1項所訂定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，該規定清楚明定買賣契約應記載及不得記載事項，可供消費者對比從建商取得之預售屋買賣契約，當然並非要求內容需要一模一樣，只要語句解讀上與應記載及不得記載事項之規定相同就可以，不過還是需要注意一些條件上的規定建商不能擅自降低或刪除。
三、常見預售屋買賣契約五大陷阱－整理自111年至113年政府查核結果
(一)陷阱一：違反「契約審閱期至少五日」規定
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- 依據「消費者保護法第11-1條第4項」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第一條」，規定建商給予消費者契約審閱期至少五日。
- 實務上常見問題：民眾常問：「律師，那建商違反至少五日之契約審閱期間，是否代表可以解約，不買了？」律師解答：「其實答案並非如此，依據消費者保護法第17條第1項、第4項之規定，指的是定型化契約條款無效，然而有關房屋位置、面積、價格等都是消費者與建商個別磋商後而得，這部分就得算數，購屋前仍需審慎評估。」民眾常問：「律師，那建商給的是買賣契約樣本而不是正式買賣契約，有影響嗎？」律師解答：「法院實務見解有從『預售屋契約樣本與正式的契約書內容是否完全相同、消費者實質上是否已明瞭簽約後所涉及的各項權利義務』判斷之，不會一概而論違規。」
(二)陷阱二：違反「房地標示及停車位規格」規定
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- 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第三條」，契約應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。
- 常見違規情形：未列明停車位「性質」、「位置」、「高度」、「型式」及「停車空間面積占共有部分總面積之比例」。
(三)陷阱三：違反「房地面積誤差及其價款找補」規定
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- 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第六條」，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。
- 常見違規情形：
(1).限制須於面積「不足」3%，消費者始得解約。(註：依規定面積超過3%也可以是解約事由，因此限制只有「不足」3%才能解約，對消費者而言無疑是一種額外增訂之限制。)
(2).「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補。
(四)陷阱四：違反「驗收」規定
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- 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三條」規定辦理。
- 常見違規情形：
(1).交屋保留款數額不足房地總價5%；或要求消費者提前支付交屋保留款。
(2).限制驗收次數為一次，驗收後即使再發現房屋有其他瑕疵，消費者仍應先配合交屋，強迫消費者接受有瑕疵之房屋，將「交屋前」的修繕義務，變更為「交屋後」的保固責任；或建商於契約中自行訂定「驗收標準」，將部分瑕疵視為合格；或限制瑕疵須達一定程度始負修繕義務。
(五)陷阱五：「通知交屋期限」規定
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- 依據「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五條」規定辦理。
- 常見違規情形：(1).房屋須有「重大瑕疵」，建商才會在交屋前負責修繕。
(2).要求消費者先行繳清所有款項，建商才會通知交屋。
(3).降低賣方遲延交屋利息數額為萬分之二。
四、筆者建議當遇到建商以及代銷業者出現以上五大常見契約陷阱，可以先以存證信函、律師函等方式通知建商以及代銷業者，並請建商以及代銷業者提供解決方案，如有必要時得向消保會申請訴訟。
